PRIMOPREDAJA RADOVA (TAKING OVER)
Da se na završetku radova ne bi lutalo po pitanju kako će Izvođač da preda objekat Investitoru, najbolje je da projektanti i/ili drugi konsultanti Investitora (Rukovodilac projekta) detaljno definišu proces primopredaje objekta u fazi tendera za izbor izvođača.
U svakom slučaju, od Izvođača treba zahtevati da u određenom roku pre početka primopredaje (po meni ne manje od 60 dana), dostavi Investitoru plan primopredaje na saglasnost, a Investitor može da prihvati, odbije ili zahteva dopunu plana.
Plan primopredaje treba da sadrži sledeće:
1. Sadržaj dokumentacije koja se predaje Investitoru, a koja obuhvata najmanje:
- kompletnu tehničku dokumentaciju koja je predata za tehnički pregled (opšta dokumentacija, gradilišna dokumentacija, sertifikati, izveštaji i sl.),
- projekat izvedenog stanja,
- garantne listove i uputstva za korišćenje i održavanje opreme i sistema,
- listu pozicija opreme i sistema za koje je servis od ovlašćenih servisera uslov za važnost garancije;
- kontakt listu odgovornih izvođača i/ili servisera.
2. Listu funkcionalnih testova (uz opis po kom pravilniku ili standardu se vrše testiranja) koje je Izvođač obavezan da izvrši po završetku radova (one koji su obavezni za tehnički pregled i testove koje Projektant propiše, npr. zato što standardi investitora tako zahtevaju, po zahtevu Breeam ili Lead sertificiranja itd.) i dinamiku testiranja. Ovo se odnosi uglavnom na instalacione sisteme.
3. Plan kontrole izvedenih završnih radova i ugrađene opreme u prostorijama, sa predstavnicima Investitora, kada se sastavljaju liste nedostataka i definiše rok za otklanjanje. Ako uočeni nedostaci mogu da se okarakterišu kao „minorni“, Izvođač predaje ključeve od prostorija Investitoru i nema više pristup tim prostorijama bez dozvole Investitora (napomene: Završni radovi i opremanje se predaje po prostorijama a instalacioni sistemi u kompletu, za ceo objekat. Kontrola ugrađene opreme ovde podrazumeva vizuelnu kontrolu da li je instalaciona i druga oprema pravilno ugrađena i funkcionalna, kao što su svetiljke, grejna tela, sanitarna, elektro i druga galanterija itd.).
4. Plan obuke osoblja Investitora za pravilno rukovanje opremom i sistemima i njihovo održavanje.
Ugovorom treba predvideti da je uslov da se potpiše Zapisnik o primopredaji je da je Izvođač predao dokumentaciju, izvršio propisana testitranja i dobio pozitivne rezultate, prošao tehnički pregled, izvršio obuku osoblja Investitora, uglavnom ispravio nedostatke po listi nedostataka i dostavio garanciju za garantni period. Od datuma potpisivanja Zapisnika o primopredaji počinje da teče garantni period.
I na kraju, nekada Investitori zahtevaju da se ugovorom sa izvođačem definiše da se Zapisnik o primopredaji ne potpisuje dok se ne otklone sve primedbe, pa i one koje se karakterišu kao "minorne". Praksa pokazuje da ovo nije dobro. Izvođač često ne može da otkloni sve primedbe u razumnom roku, zbog različitih razloga, kao npr. zbog roka za isporuku nekog materijala ili elementa. U tom slučaju često se Investitoru žuri da počne da koristi objekat, Izvođač ne može da otkloni sve nedostatke sa liste, mora da produži Garanciju za dobro izvršenje posla, postavlja se pitanje naplate penala za kašnjenje, konsultanti Investitora ostaju aktivni na projektu (stručni nadzor itd.) i tako se prave dodatni troškovi koji nisu neophodni. U ovakvim situacijama može da dođe do konflikta čak iako je projekat uspešno završen, a Investitor na kraju suprotno ugovoru potpiše Zapisnik o primopredaji (što bi u tom slučaju trebalo rešiti aneksom ugovora, a to opet zahteva neko vreme i angažovanje).
Maj, 2019
Da se na završetku radova ne bi lutalo po pitanju kako će Izvođač da preda objekat Investitoru, najbolje je da projektanti i/ili drugi konsultanti Investitora (Rukovodilac projekta) detaljno definišu proces primopredaje objekta u fazi tendera za izbor izvođača.
U svakom slučaju, od Izvođača treba zahtevati da u određenom roku pre početka primopredaje (po meni ne manje od 60 dana), dostavi Investitoru plan primopredaje na saglasnost, a Investitor može da prihvati, odbije ili zahteva dopunu plana.
Plan primopredaje treba da sadrži sledeće:
1. Sadržaj dokumentacije koja se predaje Investitoru, a koja obuhvata najmanje:
- kompletnu tehničku dokumentaciju koja je predata za tehnički pregled (opšta dokumentacija, gradilišna dokumentacija, sertifikati, izveštaji i sl.),
- projekat izvedenog stanja,
- garantne listove i uputstva za korišćenje i održavanje opreme i sistema,
- listu pozicija opreme i sistema za koje je servis od ovlašćenih servisera uslov za važnost garancije;
- kontakt listu odgovornih izvođača i/ili servisera.
2. Listu funkcionalnih testova (uz opis po kom pravilniku ili standardu se vrše testiranja) koje je Izvođač obavezan da izvrši po završetku radova (one koji su obavezni za tehnički pregled i testove koje Projektant propiše, npr. zato što standardi investitora tako zahtevaju, po zahtevu Breeam ili Lead sertificiranja itd.) i dinamiku testiranja. Ovo se odnosi uglavnom na instalacione sisteme.
3. Plan kontrole izvedenih završnih radova i ugrađene opreme u prostorijama, sa predstavnicima Investitora, kada se sastavljaju liste nedostataka i definiše rok za otklanjanje. Ako uočeni nedostaci mogu da se okarakterišu kao „minorni“, Izvođač predaje ključeve od prostorija Investitoru i nema više pristup tim prostorijama bez dozvole Investitora (napomene: Završni radovi i opremanje se predaje po prostorijama a instalacioni sistemi u kompletu, za ceo objekat. Kontrola ugrađene opreme ovde podrazumeva vizuelnu kontrolu da li je instalaciona i druga oprema pravilno ugrađena i funkcionalna, kao što su svetiljke, grejna tela, sanitarna, elektro i druga galanterija itd.).
4. Plan obuke osoblja Investitora za pravilno rukovanje opremom i sistemima i njihovo održavanje.
Ugovorom treba predvideti da je uslov da se potpiše Zapisnik o primopredaji je da je Izvođač predao dokumentaciju, izvršio propisana testitranja i dobio pozitivne rezultate, prošao tehnički pregled, izvršio obuku osoblja Investitora, uglavnom ispravio nedostatke po listi nedostataka i dostavio garanciju za garantni period. Od datuma potpisivanja Zapisnika o primopredaji počinje da teče garantni period.
I na kraju, nekada Investitori zahtevaju da se ugovorom sa izvođačem definiše da se Zapisnik o primopredaji ne potpisuje dok se ne otklone sve primedbe, pa i one koje se karakterišu kao "minorne". Praksa pokazuje da ovo nije dobro. Izvođač često ne može da otkloni sve primedbe u razumnom roku, zbog različitih razloga, kao npr. zbog roka za isporuku nekog materijala ili elementa. U tom slučaju često se Investitoru žuri da počne da koristi objekat, Izvođač ne može da otkloni sve nedostatke sa liste, mora da produži Garanciju za dobro izvršenje posla, postavlja se pitanje naplate penala za kašnjenje, konsultanti Investitora ostaju aktivni na projektu (stručni nadzor itd.) i tako se prave dodatni troškovi koji nisu neophodni. U ovakvim situacijama može da dođe do konflikta čak iako je projekat uspešno završen, a Investitor na kraju suprotno ugovoru potpiše Zapisnik o primopredaji (što bi u tom slučaju trebalo rešiti aneksom ugovora, a to opet zahteva neko vreme i angažovanje).
Maj, 2019
www.sinisavuckovic.com
