Ugovaranje radova - jedan ili više ugovora?
Pre ugovaranja izvođenja radova mnogi investitori su u dilemi da li da izvođenje radova povere jednoj firmi ili da posebno ugovore građevinske radove, posebno izvođenje instalacija, pa čak da iz ugovora za građevinske radove isključe ugradnju fasadne stolarije, polaganje keramike, ugradnju unutrašnje stolarije itd. Toj dilemi dodajem i pitanje nabavke materijala i skuplje opreme...
Kada god sam bio u prilici da dam mišljenje investitorima za koji model ugovaranja da se odluče, savetovao sam im da se opredele za jednog izvođača i da se što manje „petljaju“ sa nabavkom materijala i opreme. A evo i zašto...
Danas više nema velikih izvođačkih firmi koje u svom sastavu imaju i građevinski i instalaterski deo, kao i ekipe za završne radove. Firme koje izvode građevinske radove imaju manji broj stalno zaposlenih ljudi, pa na projektima angažuju podizvođače, instalaterske firme, firme za završne radove i montažne firme, sa kojima po pravilu imaju dugoročnu saradnju. Glavni motiv investitora zbog čega se odlučuju da izvođenje instalacija ugovore direktno sa podizvođačima je da uštede oko 10% vrednosti njihovih ugovora, koliko se po njihovom mišljenju „ugrađuje“ izvođač koji ih angažuje. I tu su u pravu. Drugi motiv investitora je da jedan veliki ugovor podeli na više manjih, kako bi rizik da nešto ne krene kako ne treba podelio na više manjih rizika. I to ima logike. Međutim....
Ako se tenderska procedura pravilno sprovede, pitanje je da li će izvođač, ukoliko podigne cene svojih podizvođača za 10 ili više procenata dobiti na tenderu. U toku pregovora koji slede pre ugovaranja, treba nastojati da se ovaj procenat razumno umanji. Drugo pitanje je šta i koliko investitor zaista plaća kroz ove procente? Ako je vrednost ugovora svih podizvođača npr. 500.000 evra, onda kroz ove procente investitor izvođaču plaća ukupno oko 50.000 evra. Ako ugovor traje godinu dana, onda su njegovi troškovi po ovom osnovu oko 4.000 evra mesečno. Ako je uspeo da u procesu ugovaranja smanji ove troškove, onda to više nije oko 4.000 evra već možda i 2 - 3 hiljade mesečno, što je (malo bolja) plata jednog čoveka. Šta investitor za ovaj novac dobija, tj. šta će ga svakako koštati ako na ovom delu uštedi...
1.Instalaterske i montažne firme po pravilu daju niže cene izvođaču sa kojim imaju stalnu saradnju, nego što će dati cenu direktno investitoru, sa kojim rade prvi put i možda neće više nikada raditi.
2.Kada se podizvođač pojavi na gradilištu, on će tražiti prostor za presvlačenje i odmor (ishranu) radnika i manji magacin za svoj alat i materijal pa ukoliko izvođač nije u obavezi da mu to obezbedi, ovim će morati da se bavi investitor.
3.Izvođač koji izvodi građevinske radove organizovaće za sebe vertikalni transport. Ukoliko nema koristi od radova koje izvode podizvođači, on nije dužan da njima obezbedi vertikalni transport. Ukoliko probate da ga na to obavežete ugovorom, eto novih pitanja, kada, kako, u kojoj meri...
4.Takođe, izvođač će za svoje radove da montira skelu čija je cena ušla u njegove pozicije radova. Stvar njegove dobre volje je da dozvoli podizvođačima da koriste tu skelu. Ako podizvođači za svoje radove montiraju svoju skelu, onda se troškovi dupliraju.
5.Izvođač će za sebe da organizuje i održava gradilišne elektro instalacije, a ukoliko ih ustupa podizvođačima onda će troškove najverovatnije morati da snosi investitor.
6.Za svoje radnike i radove izvođač će obezbediti vodu i sanitarne čvorove, što najčešće posebno ne naplaćuje. Ukoliko i ostali podizvođači koriste ove instalacije, troškove održavanja će verovatno morati da plati investitor ili održavanja neće ni biti, što za gradilište svakako nije dobro.
7.Slično pitanje može da se pojavi i u vezi sa čuvarskom službom.
8.Isti problem pojaviće se sa čišćenjem objekta i odvozom šuta. Nema tog predstavnika investitora ili nadzora koji može da utvrdi da li je šut i ostali otpad ostavio podizvođač za elektro instalacije, vodovod i kanalizaciju, termotehničar ili neko četvrti. Investitor će pokušati da „pritisne“ podizvođače da svako čisti otpad za sobom, ali kada to ne bude uspelo, moraće sam da organizuje i plati periodična čišćenja.
9.Izvođač odgovara za dinamiku radova. Ukoliko on ne odgovara za rad podizvođača (jer ih ne plaća) razloga za kašnjenje će uvek biti. Kasni se sa malterisanjem jer podizvođač nije ispitao instalacije itd. Izvođač je taj koji treba da obavesti podizvođača da je neka od prostorija spremna za izvođenje njegovih pozicija ili da svoje radove uskladi tako da podizvođačima omogući da rade što efikasnije. Ako od toga nema koristi onda to od njega ne treba očekivati...
10.Greške u projektu se dešavaju i kod najpedantnijih projektanata. Šta se dešava kada je npr. regal sa elektro instalacijama prošao upravo tamo gde jedino može da prođe kanalizaciona cev ili kanal za ventilaciju. U redu, odgovoran je projektant. Ali čak ako je projektant angažovan i na izvođenju radova, greška se desila i ona košta. Izmeštanje elektro instalacija platiće investitor, sviđalo mu se to ili ne. Da je radove ugovorio sa jednim izvođačem, njegova dužnost bi bila da koordiniše radove i grešaka bi sigurno bilo manje.
11.Izvođač je obično puno radno vreme i svakodnevno na gradilištu. Podizvođači dođu, završe svoj deo posla i odu. Šta se dešava ako su oštećene tapete, parket ili spušteni plafoni... Ko ih je oštetio? Ako je investitor sve radove ugovorio sa jednim izvođačem njega ne interesuje ko je šta oštetio i ko će da snosi troškove popravke. On hoće da sve dobije u urednom stanju a izvođač se raspravlja sa svojim podizvođačima.
Ovih pitanja ima još i nemoguće ih je sve nabrojati. U zabludi su investitori koji misle da ovo treba da rešava tim sastavljen od konsultanata i inženjera angažovanih za obavljanje stručnog nadzora. Ovo je posao koordinacije gradilišta i obavlja ga odgovorni izvođač radova, inženjer ili tehničar angažovan od izvođača, sa svojim (sa)radnicima, koji su puno radno vreme prisutni na gradilištu.
Što se tiče opravdanog straha od davanja velikog avansa jednoj firmi, umesto više manjih avansa različitim firmama, ovo se rešava bankarskim garancijama. Međutim i bankarske garancije koštaju i njih naravno opet plaća - investitor. Zato u toku pregovora treba izdejstvovati minimalni avans a prihvatiti eventualno češće ispostavljanje periodičnih situacija, npr. na 15 dana, barem prvih nekoliko meseci ugovora.
Po pitanju nabavke opreme, ukoliko se investitor odluči, opet zbog uštede, da sam nabavlja materijal i opremu, skrećem pažnju na samo par pitanja o kojima treba da razmisli. Ko će praviti liste za naručivanje (kod nas se često pogrešno nazivaju specifikacije)? Ako je u pitanju npr. keramika, ko će računati količine? Koliki rastur da uzme? Šta ako se pojavi manjak ili veliki višak? Ako izvođač nabavlja keramiku, i višak i manjak su njegov problem, investitor plaća ono što je ugrađeno. Šta kada isporučilac isporuči materijal i opremu na gradilište, ko će to istovariti i gde se skladišti? Ko je zadužen za čuvanje i svakodnevno izdavanje materijala? Ko vodi računa da se oprema blagovremeno isporuči? Ukoliko isporuka materijala i opreme kasni, izvođač može da ispostavi odštetni zahtev, jer mu ljudi nisu angažovani a on ih je rezervisao i platio. Šta ako isporučena oprema ne odgovara onome kako je planirano i pripremljeno na gradilištu? Greške se dešavaju, slaba je uteha što je pogrešio projektant, konsultant ili neko iz investitorskog tima ko je možda iskusni komercijalista ali nema dovoljno tehničkog znanja.
Umesto toga da investitor vrši nabavke u svojoj režiji, kad god sam bio u prilici predlagao sam da se pre ugovaranja što tačnije definišu proizvođači i šifre materijala i opreme koje će izvođač ugrađivati na projektu. Na taj način investitor zna fabričke cene proizvoda koje kupuje, zna koliki su dodatni troškovi, nabavku poverava izvođaču, priznaje mu dodatne razumne troškove i rešava se svih muka koje ga čekaju ukoliko odluči da se upusti u nabavku materijala i opreme.
I na kraju, i po jednom i po drugom modelu, na gradilištu je i po zakonu obavezno da je jedan izvođač glavni, u zakonu se on naziva izvođač a ostali učesnici su podizvođači. Izvođač imenuje i odgovornog izvođača radova - inženjera sa licencom inženjerske komore. Glavni izvođač odgovara za primenu mera zaštite na radu (pred inspekcijom rada) i dužan je da na gradilištu čuva i vodi svu neophodnu dokumentaciju, za šta odgovara pred građevinskom inspekcijom.
Februar, 2012
Pre ugovaranja izvođenja radova mnogi investitori su u dilemi da li da izvođenje radova povere jednoj firmi ili da posebno ugovore građevinske radove, posebno izvođenje instalacija, pa čak da iz ugovora za građevinske radove isključe ugradnju fasadne stolarije, polaganje keramike, ugradnju unutrašnje stolarije itd. Toj dilemi dodajem i pitanje nabavke materijala i skuplje opreme...
Kada god sam bio u prilici da dam mišljenje investitorima za koji model ugovaranja da se odluče, savetovao sam im da se opredele za jednog izvođača i da se što manje „petljaju“ sa nabavkom materijala i opreme. A evo i zašto...
Danas više nema velikih izvođačkih firmi koje u svom sastavu imaju i građevinski i instalaterski deo, kao i ekipe za završne radove. Firme koje izvode građevinske radove imaju manji broj stalno zaposlenih ljudi, pa na projektima angažuju podizvođače, instalaterske firme, firme za završne radove i montažne firme, sa kojima po pravilu imaju dugoročnu saradnju. Glavni motiv investitora zbog čega se odlučuju da izvođenje instalacija ugovore direktno sa podizvođačima je da uštede oko 10% vrednosti njihovih ugovora, koliko se po njihovom mišljenju „ugrađuje“ izvođač koji ih angažuje. I tu su u pravu. Drugi motiv investitora je da jedan veliki ugovor podeli na više manjih, kako bi rizik da nešto ne krene kako ne treba podelio na više manjih rizika. I to ima logike. Međutim....
Ako se tenderska procedura pravilno sprovede, pitanje je da li će izvođač, ukoliko podigne cene svojih podizvođača za 10 ili više procenata dobiti na tenderu. U toku pregovora koji slede pre ugovaranja, treba nastojati da se ovaj procenat razumno umanji. Drugo pitanje je šta i koliko investitor zaista plaća kroz ove procente? Ako je vrednost ugovora svih podizvođača npr. 500.000 evra, onda kroz ove procente investitor izvođaču plaća ukupno oko 50.000 evra. Ako ugovor traje godinu dana, onda su njegovi troškovi po ovom osnovu oko 4.000 evra mesečno. Ako je uspeo da u procesu ugovaranja smanji ove troškove, onda to više nije oko 4.000 evra već možda i 2 - 3 hiljade mesečno, što je (malo bolja) plata jednog čoveka. Šta investitor za ovaj novac dobija, tj. šta će ga svakako koštati ako na ovom delu uštedi...
1.Instalaterske i montažne firme po pravilu daju niže cene izvođaču sa kojim imaju stalnu saradnju, nego što će dati cenu direktno investitoru, sa kojim rade prvi put i možda neće više nikada raditi.
2.Kada se podizvođač pojavi na gradilištu, on će tražiti prostor za presvlačenje i odmor (ishranu) radnika i manji magacin za svoj alat i materijal pa ukoliko izvođač nije u obavezi da mu to obezbedi, ovim će morati da se bavi investitor.
3.Izvođač koji izvodi građevinske radove organizovaće za sebe vertikalni transport. Ukoliko nema koristi od radova koje izvode podizvođači, on nije dužan da njima obezbedi vertikalni transport. Ukoliko probate da ga na to obavežete ugovorom, eto novih pitanja, kada, kako, u kojoj meri...
4.Takođe, izvođač će za svoje radove da montira skelu čija je cena ušla u njegove pozicije radova. Stvar njegove dobre volje je da dozvoli podizvođačima da koriste tu skelu. Ako podizvođači za svoje radove montiraju svoju skelu, onda se troškovi dupliraju.
5.Izvođač će za sebe da organizuje i održava gradilišne elektro instalacije, a ukoliko ih ustupa podizvođačima onda će troškove najverovatnije morati da snosi investitor.
6.Za svoje radnike i radove izvođač će obezbediti vodu i sanitarne čvorove, što najčešće posebno ne naplaćuje. Ukoliko i ostali podizvođači koriste ove instalacije, troškove održavanja će verovatno morati da plati investitor ili održavanja neće ni biti, što za gradilište svakako nije dobro.
7.Slično pitanje može da se pojavi i u vezi sa čuvarskom službom.
8.Isti problem pojaviće se sa čišćenjem objekta i odvozom šuta. Nema tog predstavnika investitora ili nadzora koji može da utvrdi da li je šut i ostali otpad ostavio podizvođač za elektro instalacije, vodovod i kanalizaciju, termotehničar ili neko četvrti. Investitor će pokušati da „pritisne“ podizvođače da svako čisti otpad za sobom, ali kada to ne bude uspelo, moraće sam da organizuje i plati periodična čišćenja.
9.Izvođač odgovara za dinamiku radova. Ukoliko on ne odgovara za rad podizvođača (jer ih ne plaća) razloga za kašnjenje će uvek biti. Kasni se sa malterisanjem jer podizvođač nije ispitao instalacije itd. Izvođač je taj koji treba da obavesti podizvođača da je neka od prostorija spremna za izvođenje njegovih pozicija ili da svoje radove uskladi tako da podizvođačima omogući da rade što efikasnije. Ako od toga nema koristi onda to od njega ne treba očekivati...
10.Greške u projektu se dešavaju i kod najpedantnijih projektanata. Šta se dešava kada je npr. regal sa elektro instalacijama prošao upravo tamo gde jedino može da prođe kanalizaciona cev ili kanal za ventilaciju. U redu, odgovoran je projektant. Ali čak ako je projektant angažovan i na izvođenju radova, greška se desila i ona košta. Izmeštanje elektro instalacija platiće investitor, sviđalo mu se to ili ne. Da je radove ugovorio sa jednim izvođačem, njegova dužnost bi bila da koordiniše radove i grešaka bi sigurno bilo manje.
11.Izvođač je obično puno radno vreme i svakodnevno na gradilištu. Podizvođači dođu, završe svoj deo posla i odu. Šta se dešava ako su oštećene tapete, parket ili spušteni plafoni... Ko ih je oštetio? Ako je investitor sve radove ugovorio sa jednim izvođačem njega ne interesuje ko je šta oštetio i ko će da snosi troškove popravke. On hoće da sve dobije u urednom stanju a izvođač se raspravlja sa svojim podizvođačima.
Ovih pitanja ima još i nemoguće ih je sve nabrojati. U zabludi su investitori koji misle da ovo treba da rešava tim sastavljen od konsultanata i inženjera angažovanih za obavljanje stručnog nadzora. Ovo je posao koordinacije gradilišta i obavlja ga odgovorni izvođač radova, inženjer ili tehničar angažovan od izvođača, sa svojim (sa)radnicima, koji su puno radno vreme prisutni na gradilištu.
Što se tiče opravdanog straha od davanja velikog avansa jednoj firmi, umesto više manjih avansa različitim firmama, ovo se rešava bankarskim garancijama. Međutim i bankarske garancije koštaju i njih naravno opet plaća - investitor. Zato u toku pregovora treba izdejstvovati minimalni avans a prihvatiti eventualno češće ispostavljanje periodičnih situacija, npr. na 15 dana, barem prvih nekoliko meseci ugovora.
Po pitanju nabavke opreme, ukoliko se investitor odluči, opet zbog uštede, da sam nabavlja materijal i opremu, skrećem pažnju na samo par pitanja o kojima treba da razmisli. Ko će praviti liste za naručivanje (kod nas se često pogrešno nazivaju specifikacije)? Ako je u pitanju npr. keramika, ko će računati količine? Koliki rastur da uzme? Šta ako se pojavi manjak ili veliki višak? Ako izvođač nabavlja keramiku, i višak i manjak su njegov problem, investitor plaća ono što je ugrađeno. Šta kada isporučilac isporuči materijal i opremu na gradilište, ko će to istovariti i gde se skladišti? Ko je zadužen za čuvanje i svakodnevno izdavanje materijala? Ko vodi računa da se oprema blagovremeno isporuči? Ukoliko isporuka materijala i opreme kasni, izvođač može da ispostavi odštetni zahtev, jer mu ljudi nisu angažovani a on ih je rezervisao i platio. Šta ako isporučena oprema ne odgovara onome kako je planirano i pripremljeno na gradilištu? Greške se dešavaju, slaba je uteha što je pogrešio projektant, konsultant ili neko iz investitorskog tima ko je možda iskusni komercijalista ali nema dovoljno tehničkog znanja.
Umesto toga da investitor vrši nabavke u svojoj režiji, kad god sam bio u prilici predlagao sam da se pre ugovaranja što tačnije definišu proizvođači i šifre materijala i opreme koje će izvođač ugrađivati na projektu. Na taj način investitor zna fabričke cene proizvoda koje kupuje, zna koliki su dodatni troškovi, nabavku poverava izvođaču, priznaje mu dodatne razumne troškove i rešava se svih muka koje ga čekaju ukoliko odluči da se upusti u nabavku materijala i opreme.
I na kraju, i po jednom i po drugom modelu, na gradilištu je i po zakonu obavezno da je jedan izvođač glavni, u zakonu se on naziva izvođač a ostali učesnici su podizvođači. Izvođač imenuje i odgovornog izvođača radova - inženjera sa licencom inženjerske komore. Glavni izvođač odgovara za primenu mera zaštite na radu (pred inspekcijom rada) i dužan je da na gradilištu čuva i vodi svu neophodnu dokumentaciju, za šta odgovara pred građevinskom inspekcijom.
Februar, 2012
www.sinisavuckovic.com
